浅淡职工集资建房管理
摘要：集资建房是解决政府、机关团体、企事业单位组织中低收入职工住房困难的一条有效途径，如何完善集资建房管理，推进集资建房模式合理、健康发展，意义不仅在于提供一种住房供给模式，更重要的是集资建房对维护社会稳定、促进和谐所发挥的作用，以及为地方政府在房地产市场宏观调控中提供参照。本文探讨了发展集资建房的意义，对集资建房的一些问题提出看法、对策、建议。
关键词：集资建房;管理
一、发展集资建房的意义
(一)集资建房的含义
国家2007年12月1日出台的《经济适用住房管理办法》指出，住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地总体利用规划、城市规划和单位发展计划的前提下，进行集资、合作建房。集资建房是经济适用住房建设的组成部分，集资建房纳入当地适用住房建设计划和用地计划管理。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位。主要是由个人支付住宅工程的建造成本，单位补贴一部分征地拆迁费及配套费，政府给予减免有关税费等扶持来建造住宅。
(二)我国集资建房的发展历程
合作集资建房模式在世界上40多个主要国家广泛存在，为解决广大中低收入人群住房起到了积极作用。在我国已有50多年的历史，早在1955年，铁路和煤矿两行业率先试行了带有集资建房性质的“住房自建自住”，解决了众多职工的住房问题，随后国家把集资建房纳入了合作集资建房的范畴。改革开放后，许多地方政府对合作集资建房采取支持态度，上世纪90年代初统计，全国住房合作社总数超过5000个，而且主要面向困难户，这与地方政府的支持是分不开的。至90年代末期，随着房地产业的快速发展，各地住房合作社和集资建房陆续萎缩，当前年集资建房总量不到全国建房总量的1%。
(三)发展集资建房重要性
1.发展集资建房是促进和谐、维护社会稳定的需要，是地方政府宏观调控房地产的辅助手段，是全面建设小康社会的需要
住房是人民群众最基本的生存需要之一，房地产价格涉及群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定。当前房地产市场过热、房价与国民收入水平严重脱节。2010年以来，为遏制部分城市房地产市场过热和房价上涨过快的势头，政府出台了一系列调控政策。2011年1月26日，为有效遏制投资投机性购房，国务院确定了 “新国八条”， 2011年4月13日，温家宝主持召开国务院常务会议，再次强调中央加强房地产调控的目标明确，决心坚定。要求各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励企事业单位职工集资建房，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展
2.集资建房是解决企事业单位职工中低收入家庭住房困难的有效途径
单位职工集资建房是企事业单位在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，经市县人民政府住房保障行政主管部门批准，利用自有土地组织实施。在价格方面以保本微利为原则。没有房地产企业的营业税、买卖契税等;还节省了被市场炒高和拉高了的销售利润，不用支付开发商售楼利润，可以省掉房开发商银行贷款的利息成本。项目启动资金全部由单位和职工个人共同承担，综合计算，集资建房将比同区域同品质商品房节省30%-50%左右的成本。
中国自古就有“安居乐业”之说，只有使广大人民群众看到住房困难的解决在望，才能利于社会安定、人民乐业。发展集资建房，成本大大低于同地区商品房成本，有利于平抑房价、解决中低收入职工的住房困难，减轻群众经济负担，增强人民群众的幸福感，利于职工队伍稳定和社会和谐。
二、集资建房存在的主要突出问题
1.地方政府支持不够
一些地方政府为增加GDP和商品房开发带来的财政收入，更愿意发展商品房，政府部门对集资建房卡得比较严，地方政策限定框框多，集资房在一些地方发展困难。还有一些企事业单位为了增加土地收入，也与房产开发商联合起来搞开发，或是内部成立房产开发公司，使本来可以集资建房的项目变成商品房开发，从中赚取高额利润。这些都导致职工集资房呈现逐步萎缩态势。
2.集资建房主体对政策规定不了解，立项困难
由于地方政府的支持不够，加之参加集资的主体为中低收入职工群体，缺少了解相关政策规定的渠道，而很多事业单位、原国有企业单位等由于改制或机构重组等原因，无人组织，甚至单位自有土地流失，造成集资建房立项困难。这样很多中低收入职工群体一方面买不起商品房，一方面不能集资建房，等待政府的经济适用房或廉租房又遥遥无期。这些都形成了社会的不稳定隐忧。
3.项目专业化管理水平低
由于近年来集资建房总量的萎缩，各单位进行集资建房项目管理的都不再是专业的常设机构，管理者多为临时兼职性质，管理主体专业化水平不高，意见不统一，管理难度相对加大。这些都给集资项目资金调拨、房屋设计、质量及办证等带来困难。
4.集资主体整体收入不高，集资款难以及时到位
由于集资建房主体大都为中低收入职工家庭，经济收入不是很高，绝大部份职工家庭依靠贷款进行集资建房，而国家房贷紧缩政策的实行，提高贷款利率，并严格放贷制度。使职工集资建房贷款不能及时到位，屡屡导致拖欠工程款的现象发生，造成在建集资房工程项目停工或进度缓慢，从某种程度上影响了集资房的健康发展。
5.鱼目混珠、面积失控
某些单位对参加集资建房的条件资格把关不严，部分领导能多次参加集资房，占新不交旧、抓大不放小，而有些底层住房困难职工却总报不上名;还有的集资房设计得比商品房还大，结构设计面积超标，导致套数减少，不能有效解决更多职工的住房困难，群众对此有极大意见;有的非本单位人员也出于关系或特权参与进来，虚报名单、以权谋私。甚至有以集资为名行开发之实的，有的本单位职工报不上名，却有多余的房屋在市场上出卖谋取高额利润。
6.产权不晰、办证混乱，集资者权利得不到保证
部分集资房产权一直得不到界定，办证混乱，或长期不能**有关产权证，广大集资户的权利得不到保证。
三、如何解决集资建房存在问题
1.地方政府应提高认识，推动集资房健康、稳定发展
集资建房作为经济适用房的一种模式，是房地产宏观调控的一种重要辅助手段，同时有效解决企事业单位中低阶层职工家庭的住房问题，非常有利于促进社会稳定，单位和谐。地方政府要必须在认识上与国务院保持一致，大力支持集资建房。加强政府的扶持与监管力度，完善集资建房政府管理机制。合理、有序的推进集资房建设，完善相应管理机制。同时，开通有关渠道，使社会广泛了解政府关于集资建房的有关政策规定，加强各国有单位土地资产的保护，防止被侵占、变卖。在无闲置土地利用的情况下，可以走社会集资的模式。政府、单位在项目用地、行政审批等方面给予支持、扶持。改善针对企事业单位中低收入阶层房贷政策倾斜力度。
2.加强监管，控制炒作，严格审批
政府相关部门(如房改办)、房产管理部门(如房产管理所)、单位管理等部门加强沟通协调，防止利用集资房恶意炒作。有关部门牵头成立多个部门协同的集资建房领导小组，做好集资建房的民主监督，对建造成本、资金运用、工程进度、工程质量、房屋出售和售后物业管理等方面实施全方位民主监督。
从报名审批方面入手，严格审批制度，坚持报名条件、名单、套数公开，把好入口，杜绝不符合集资建房政策的职工参加集资房。房型面积设计严格执行国家经济适用房的规定，严禁超标，杜绝非本单位职工参与集资。控制集资房不得参与市场商品房流通，只限定在本单位内部职工流通。
3.加强集资建房主体内部管理，健全、完善内部管理机制。
“以集资主体管理为主、单位协助管理为辅”，可以请有关社会第三方专业管理机构介入设计、监理、审计等环节，有利于降低建设成本和质量监管，体现“以人为本”原则，促进单位和谐。
4.严禁拖欠工程款现象，确保集资建房按时、按质顺利完成。
集资单位要负起责任，严禁参加集资建房的职工拖欠工程款，并制定出台相应的管理规定，凡参加集资建房职工均要遵守。同时集资单位要积极协助职工**房贷，以解决建房资金问题，集资建房职工要严格履行建房合同规定，按合同规定支付进度工程款。
5.房产证的**
严格房产集资户审批，把好入口这道关。杜绝不符合集资建房人员参加集资。禁止集资房商品化流通，职工不得对外出售集资房，房屋转让须经单位及房管部门审批。对于遗留问题要以切实保护人民群众的合法权益为出发点，本着依据政策、尊重历史、实事求是和方便群众的原则，有针对性地予以解决。
结论
为引导房地产业回归正常和理性的市场，国家政府已重新认识到集资建房的作用，要求地方政府必须坚决贯彻国务院的调控政策措施。解决企事业单位中低收入职工住房，事关社会稳定、单位和谐;改善中低收入职工住房条件，事关全面建设小康社会目标实现;保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局。因此，各地需要从地方政策上支持和鼓励集资建房，并进一步规范管理。
[参考资料]
[1] 沈平. 关于集资建房中的问题与对策[J]. 中国房地产金融, 2001,(03);.
[2] 张彩云. 单位集资建房的法律问题[J]. 经营与管理, 2007,(01)
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