物业论文：由围到开

　
　由围到开　　周钢华
　　武汉卓达咨询开发有限公司武汉华纳科技有限公司
　　摘要：中国物业管理由封闭走向开放是需要时间的，是需要过程的，也是需要层次的。
　　关键词：围合科技智能经济开放
　　有机会去了一趟欧洲，古老又有韵味的建筑、童话般的景致、开放式的管理格局、道路两旁整齐的停车给我留下极深印象，相对国内围合式的物业管理，中国物业管理如果借鉴一下欧洲该会如何？
　　所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。
　　所谓“开放式”社区就是小区中横向、纵向的道路与外部是相通的，即外部的人是可以进入到街区中来，街区中自然形成了一个个组团，组团间由道路、绿色相联，沿着组团，有大小型的商业。
　　一、从目前中国市场来看，基本施行围合式管理。
　　如深圳市将力推平安和谐社区建设，包括在全市社区新增20万个摄像头。目的是运用现代科技手段，改善社区环境和治安状况。据了解，深圳共有55个街道、632个社区，平均每个社区约2万人。目前，已经达到平安和谐社区标准的有114个，约占18%，到2010年，深圳
　　90%的社区都将通过加强社区建设成为平安和谐社区。市民政局将整治各社区环境和治安，积极引入物业管理，推广围合式管理。
　　“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，摒弃了传统的建筑与环境布局，是建筑、环境的整体合一，与中国传统的院落式布局相似，能够创造出一个良好私密性的生活空间。从我国经济发展水平和社会成员道德修养的层面考虑，目前还没有达到资源共享、彻底开放的地步，社区，尤其是高档社区“围合式”设计有利于内部的资源管理。
　　然而中国现有的大多数封闭式或者说围合式社区中人和人之间隔着非常深厚、冷漠的“心墙”，虽然在一个小区里住着，大家老死不相往来。这个“社区”的“社”字在这个封闭式或者说围合式社区里面根本体现不出来，所以现在我们呼唤推倒社区的围墙，关键是要推开人们的“心墙”。
　　在近期大规模住宅兴建中，封闭式小区成为通用手法，发展商盯着自己小区的物业品质和社区形态，运用内向、封闭、隔断或跳跃式方式规划建造出与周边环境“老死不相往来”的房子。于是，一个个住宅小区沦落为“城市孤岛”。你封闭、我封闭后，建筑也发生了一些怪事：一片簇新的江南民居被前几年打造的欧陆式高层合围；相邻不远，北美风情、新加坡“组屋”、地中海阳光风格建筑杂乱共生；居民到相距30米远马路坐车，需绕开前面的封闭式小区，走上好几百米路……我国著名建筑大师、博士生导师蔡镇钰先生说，以为小区同外界隔离、区内建筑与建筑间隔断就私密、安全、高品质的想法是个误区，因为这种围合式建筑在很大程度上破坏了由主路——支路——小巷——院内围合组成的城市序列感，破坏了城市原有的建筑形态，不符合人们对外部环境亲近要求。
　　二、追究到更深的原因，或“围”或“开”，其实是与科技、经济、政策不无关系。
　　目前中国已经进入大环境时代，在这样的情况下我们怎样开放社区，这是现实。
　　开发商拿到的土地越来越大，怎样开发社区？传统的大盘可以说已经出现了诸多的问题，就因为传统的大盘按照我们围合式的社区来做，一定要有围墙，即便没有围墙也是要用房子连接成一个相当于围墙的来围住，这样的社区给城市造成巨大的拥堵，没有商业，人们之间不交往。由于没有开放，给城市造成了巨大的伤害。
　　新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业,也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高,其管理维护的技术要求也不高。但是,随着新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备,使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前,高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升,引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。这类建筑是将逐渐成熟的4C（computer\control\communication\CRT）综合应用于建筑物之中，将各系统有机结合在一起，使家居更舒适、安全、有效，还可节约各种能源耗费。新技防的提高也可使开放式物业管理资源共享。
　　与普通住宅相比，智能化家居生活拥有不可比拟的优势。智能化小区的住户可以在任何地方通过计算机或手机来遥控家电，监控住宅情况，如指示洗衣机工作；查看冰箱中食品存储情况；监视家里是否有人闯入等；家里没人时暖气自动调低；出现紧急情况还会自动报警；住户还可以足不出户，就能办妥一切琐事。这种方便、舒适、可不受外人打扰的生活，难道您会拒之门外吗？
　　电话能控制家电，普通住宅实现智能家居。
　　如今的楼市中，使用分户式采暖系统的社区越来越多。将来居住在中国某个城市的您，在回家路上便可以拨打家中的程控电话，发出指令，让自家的采暖炉提前运转，使您在严严冬日，一回家便能感受到温暖。
　　如果在炎热的夏季，您同样可以通过电话，预先启动家中的空调和电热水器，一进家门便可以在凉爽的屋内美美地冲一个热水澡。安装了电动窗帘的业主，还可以为每户业主配备的这套智能家居系统，在刮大风时，及时拉上家中的窗帘。
　　以上这些无疑给封闭式管理走向开放式管理提供了有力的科技保证。
　　目前国内的房地产业中，智能家居系统主要应用于高档别墅项目，而大部分公寓和住宅社区仅仅引进了智能安防系统，只是为自己所标榜的智能化社区搭建了外部环境。待一般住宅普及化尚需时间。首届中国城市发展与规划年会中国家发展计划委员会主任曾培炎在大会发表书面致辞，要求借鉴国内外经验，提高城市规划水平。
　　在德国，建筑住房的最高法律是《建筑法》。法律中涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例，几乎没有什么漏洞，重要事项一目了然。同样，在住宅交工、住户已经入住后，建筑商必须对一切不动产继续保修5年，对诸如电梯、地下停车库等动产，则由生产厂家保修两年。政府鼓励全民自己装修院子外墙，所花费可抵税。所以你走在大街上随处可见爽心的房子、花草庭院，可能这个房子已经超过60年。还有个可趣的现象是窗帘的正面永远是向外的。
　　展望未来，随着中国总体经济发展的推进，尤其是科学发展观的全面落实，中国服务业发展将迎来一个大好时期，这是因为“服务经济化”已被普遍看作是发展中经济体迈向发达经济或后工业化经济所要经历的一个过程。目前，从服务业增加质占GDP的比重看，欧美等发达国家在60%-70%，中等收入国家为50%-60%，低收入发展国在35%左右。我国经济结构正处于战略性调整的重要历史时期，全面建设小康、构建和谐社会和节约型社会，以加快推进社会主义现代化进入新的历史阶段。
　　由封闭走向开放是需要时间的，是需要过程的，也是需要层次的。
　　作者简介：周钢华,女1967年2月出生。毕业于湖北经济管理大学工业经济管理专业。1990年就职于中外合资深圳创华合作有限公司，1995年就职于中外合资武汉华泰房地产开发建筑有限公司、武汉卓达咨询开发有限公司、武汉华纳科技有限公司至今。
　　参考文献：
　　1.《物业管理法规与案例分析》机械工业出版社刘燕萍
　　2.《现代物业管理》东北财经大学出版社董藩周宇
　　3.《中国服务业的增长技术进步与国际竞争力》经济管理出版社程大中
　　4.《物业管理经营之道》机械工业出版社王荷
　　5.中国徐州网技术安防网

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